2017年来了，过去一年里，猴年楼市也像猴子一样上蹿下跳，经历了冰火两重天。先是在宽松环境下火得不要不要的，而后却又迅速进入了降温期，真的让很多人措手不及。关心楼市的小伙伴毫无疑问都在关心一个问题：2017年楼市会怎样？
每到年关交替之际，几乎每个人都会总结前一年的得失，许下新一年的愿望。经历了2016心惊肉跳的楼市，许多观望的购房者恐怕都是一则以喜，一则以忧。喜的是经过这轮严厉的调控之后，房价疯狂的上涨势头似乎得到了有效遏制。忧的是，这轮调控还会持续多久，会不会在下一轮房价暴涨的时候再度踩空？
说实话，仁者见仁智者见智，每年初房价预测都是最难的，就算是知名的楼市专家也不敢大放厥词。要是说2017年房价涨，万一跌了就被打脸；要是说房价跌，万一涨起来又被打脸。
我们不如边走边看，跟着政策风向才是正道。政策怎么说，我们怎么做。非要说房价是怎么样的，我们也只敢用“预测”这个谨慎的词。
供给侧改革与经济转型
过去30年，中国经济的高速发展其实就是满足老百姓的“衣食住行”。这30年城镇居民也得到了基本的满足。今年也提到了供给侧改革，其实就是通过供给端的改革来满足老百姓的需求。
这里有数据的佐证，传统周期性行业相关的景气指数都在往下走，与转型升级、老百姓需求升级相关的产业景气指数都在往上走，这就向大家解释了未来的发展是在转型。
经济转型它会给我们的资产市场带来什么影响？
深度洗牌和转型升级，第一个说的就是房地产市场。城镇居民不管是结了婚的，没结婚的，对房地产都有怨言。结了婚的人，都有房了，为什么还有怨言呢？因为想多买一套房——如果在上海的话，就会被迫排号离婚。没结婚的话，迫于社会现实，女方会要求你最好还是有房。
那么到底我们的房地产有哪些问题？
过去房地产到底存在哪些问题？
指标一：房价收入比。深圳、上海、北京确实相对于全球而言很高了，用房价收入比来说，可以说是泡沫比较严重。但是从绝对房价来看，似乎还有空间。
香港上环和中环之间，房价的平均价是3-4万一平尺，相当于人民币30-40万每平米，现在金融街也十几万一平米，相对于香港的30-40万一平米还是有差距。在九龙，就是通高铁的那地段，房价也达到了1-2万一平尺，这是绝对的房价。
指标二：房屋的租售比。上海可以说雄冠全球，泡沫化程度高，没有哪一个城市能够跟这个城市做比较，不仅仅是上海，北京、深圳也一样。以传统度量房价有没有泡沫的指标来看都觉得泡沫很大。所以，没有谁敢说咱们的一线房地产市场是没泡沫的。
与此同时，我们一二线城市的房价，从1999年以来一直是刚性上涨，但看看我们的租金回报率，却一直是不断往下走。与此相对应的房地产市场却很奇怪——明明都知道有泡沫，老百姓购房却依旧疯狂。
结果就是导致了一、二线城市进行史无前例的房地产调控。假如觉得老百姓是疯狂的，那么我们看另外一个指标，就是城市的土地溢价率，不管是天津、广州，还有苏州、南京，土地溢价率很多超过了100%。
土地的溢价率意味着什么？地产开发商拿到这块地以后，他开发出来的价格没有这样的涨幅，他是要亏本的，房地产开发商他是商人，想做亏本买卖吗？
这就出现问题了，老百姓在疯狂追逐房地产，另外房地产开发商也极度看好这个市场。但是经济学家也好，其他人也好，都在说这个市场的泡沫很大，原因在哪儿？
有的人说是货币超发：我们的M2有151万亿了，全球最高。
我们的基础货币，央行的总资产2008年的时候是17万亿左右，到了今年10月份，是34万亿左右，增长1.96倍，但是美国2008年到2016年增长了5倍多，美国的基础货币增长这么多，为什么它的M2增长不大呢？
因为融资体系不一样。我们的融资体系是以银行为主的间接融资体系，我们85-90%源于间接融资，美国85-90%源于直接融资。通过银行融资，很多是存了贷，贷了存，存了又贷，贷了再存，反反复复在转，M2就转大了。货币也不能完全解释这个房价呈刚性上涨、近乎疯狂的现象，至少它不能作为唯一的解释。
到底原因在哪儿？我们看看美国和日本房地产市场发展的过程。
美国的城镇化率接近75%以后，房地产市场的涨跌确实属于货币现象的，利率高，房价跌；利率低，房价涨。
日本在城镇化率达到78%之前，怎么调控房价都是一骑绝尘往上攀升。到了78%之后，不管货币政策怎么宽松，它的价格就不断往下走。
所以，城镇化率是背后的推手。随着城镇化的推进，未来还会源源不断有人会来买，供给又受限，价格会不涨吗？这就像买股票一样，假若未来会有源源不断的人来会来接盘，供给又没增加，股价不会往上走吗？
我们的城镇化率在2020年大概能到达60%左右，这是一个基本面。但是这个基本面并不能解释为什么我们的房价呈刚性的上涨，2007年、2011年、2013年进行房地产调控，每一次调控之后为什么就没有起伏呢？
原因还有另外两个制度安排，一个是我们的土地出让金是地方政府的“钱袋子”，与此同时，银行很多信贷是跟房地产相关，我们现在并没有进行过金融机构，特别是国有金融机构可以破产的抗压实验。房地产大幅度的调整，很有可能会导致他们的不良率急剧往上走。既然没有进行过大型金融机构破产的抗压实验，自然就不能出现房地产市场的大幅调整。这就导致每次进行宏观调控的时候，不仅仅是控需求，还要控制供给，不让房地产开发商在股票市场融资，不让他们在债券市场融资，银行业不给他们放贷。需求是控制不了的，只能递延，该结婚的在压力下还是会买房结婚的。但是供给抑制了两年之后，需求一旦释放出来，供给不足必然会导致房价再次往上攀升。所以我们2007年调控、2011年调控、2013调控，调控之后，都是房价再上台阶。
另外一个方面，买房地产是买土地吗？土地郊区多的是，为什么就买城市中心附近的房子呢？房子为何这么值钱呢？
原因是它提供了公共服务资源。公共服务资源是决定房价的核心要素。但是我国在进行公共服务资源分配的时候，存在不平衡。由于计划经济体制以来的制度安排，决定了我们的公共服务资源总在往越大的城市集中。在改革开放之后，这种不平衡进一步得到了强化，强化结果就是现在全国最好的高校集中在北京、上海；最好的中学、医疗机构也集中在北京、上海，所以大家在追逐这些公共服务资源的时候，就会有房地产的故事。
因此，要打破房地产市场奇怪的困局，只能从制度安排着手，去推动它发展的长效机制，就像这次中央经济工作会议所强调的那样。
今年“防风险”任务更为重要
中国指数研究院3日发布《2017年中国房地产市场趋势展望》（以下简称《展望》）。《展望》认为，2017年房地产市场有以下几个趋势：宏观趋稳，调控深化，市场量价将回调。
在2016年初市场有过“保外汇还是保房价”的争论，甚至还引发了央行的讨论。事后来看，16年毫无疑问是保住了房价，但是牺牲了汇率。其核心逻辑在于稳增长政策放在首位，而房地产是稳增长的重要动力，因而要稳增长就得保房地产、保房地产就得保房价。
但是2017年政策将偏向防风险，为什么呢？
因为不仅政治局会议明确定调“抑制资产泡沫，防范金融风险”，经济工作会议也提出“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫”。
为什么今年防范金融风险如此重要？如果大家回顾一下历史，可以发现历史总是在重复上演，每隔十年左右会爆发一次大的金融危机，比如97/98年发生了亚洲金融危机，07/08年爆发了全球金融危机，因而即将开始的17/18年或许也并不太平，需要对金融风险高度警惕。
新兴市场危机的另一个重要的促发因素是外汇储备不足，比如80年代的拉美债务危机以及90年代的亚洲金融危机都源于外储流失。
目前中国的外汇储备依然高达3万亿美元，规模依然庞大。但是我们在过去的两年就流失了1万亿美元，减少了25%，外储流失的速度需要高度警惕，必须使用有效手段来保住外汇储备，稳定汇率预期。
而要保住外汇，关键在于有效抑制地产泡沫。我们假想：2017年再次放松地产调控，那么会导致房价暴涨、汇率贬值压力重来，通胀预期回升，货币紧缩预期加大，最终会导致利率飙升，对金融资产会带来灾难性的后果，这样对国家显然是不利的。
反之，如果坚持地产调控，房价见顶回落，那么居民的投资资金将会逐渐从地产市场流出，大概率将流入资本市场，有利于股市和债市流动性的改善，汇率贬值压力会小很多。
鉴往知今
1、中国经济面临的真正挑战不是周期性和需求侧，而是结构性和供给侧。近年，面对中国经济持续下行和转型困境，宏观经济和公共政策领域存在广泛争论。第一种观点认为是外部性和周期性减速，还能重回高增长，出路在于需求侧刺激；第二种观点认为是结构性和体制性减速，经济增长模式需要从数量驱动转向质量提升，出路在于供给侧改革。
2、越走越远：货币放水刺激房地产是饮鸩止渴。2009、2012、2014-2015年面对经济下行，中国公共政策均选择了货币放水刺激房地产。每次货币刺激仅起到短期效果，却付出了沉痛而巨大的长期代价，房价暴涨，实体经济成本上升，年轻人安居乐业梦想破灭。过去几年，货币从放水到收紧制造的经济金融周期是：经济下行-货币放水-刺激房地产、房价暴涨-金融市场过度繁荣，货币脱实向虚-房地产投资触底回升-宏观调控收紧-钱荒、债灾、股灾、贬值┈一地鸡毛。2016年汇率贬值、资本流出、房价暴涨、钱荒、债灾等均是货币放水及随后收紧所引发的冲击。在一次次货币放水刺激房地产过程中，改革转型的宝贵时间窗口在逐渐失去，经济转型越走越远。
3、知易行难：供给侧改革是唯一出路。2015年12月中央经济工作会议提出，要以供给侧改革为主，抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。2016年12月中央经济工作会提出2017年将深化供给侧结构性改革，这个认识是非常先进的。供给侧结构性改革的关键是：实施大规模减税，放水养鱼让利于民，2017年可能面临中美减税竞争；推动国企混改，用竞争有效的产权替代垄断不效率的产权；放松服务业管制，推动金融、文化、传媒、体育、教育、交运、通信等服务业领域的管制放开；去产能加码扩围，加强环保、安全等监督；保持货币政策中性，保持宏观调控定力；加强对私人产权的保护；建立新的干部考核和激励机制；建设社会“完全网”，兜住社会稳定的底线。
4、解放思想：新5%真的比旧8%好。作者在2014年曾提出“未来通过改革构筑的5%新增长平台，比过去靠刺激勉强维持的7%-8%旧增长平台要好，产能出清了，产业升级了，企业利润上升了，股市走牛了，居民生活改善了，经济增速换挡成功了。”公共政策应尽快放弃货币放水刺激需求的幻想，坚定推动供给侧结构性改革，提高对经济增速下行的容忍度，守住就业和金融稳定的底线。随着供给出清，2016年初步显现增速换挡期的“新5%比旧8%好”迹象。2017年将呈现宏观变差、微观变好、微观比宏观好的现象，虽然宏观经济在需求端二次探底，但供给出清和行业集中度提升将有助于改善企业效益，2017年去产能将加码扩围。
5、步入后宽松时代和后房地产时代。随着经济L型探底和通胀预期升温，政策从稳增长转向防风险和促改革，货币政策从宽松转向中性，房地产从刺激转向调控和建立长效机制，我们正步入后宽松时代和后房地产时代。2017年2季度前后经济可能出现一定程度的二次探底，但探底幅度不深，将再次考验宏观调控定力。如果能够抵制货币放水刺激房地产的诱惑，中国经济转型将赢来转机，如果重走老路，前途暗淡。
未来的投资发财的方向显现
1.企业投资与资本市场：过去经济发展的融资方式主要是银行。但未来经济的转型，发展最为迅速的更多是转型的服务型、创新型的企业。这些企业融资的体量较小，要银行去给他放贷，没有哪个银行行长愿意做这个事情，但是资本市场愿意做这个事。近年来中国老百姓的金融行为发生变化，不会再想着一有富余的钱就是存银行。
企业有通过资本市场融资的需求，再加上老百姓有这方面的资金供给，两者一结合，未来这个市场当然会高速发展！假如你过去十几年没有在北上广深购置不动产，你的财富跟你那些在北上广深购置了不动产的同学相比，财富已经不是一个级别了，可以说错过了一个财富快速增长的时代。那么未来呢？不但可以参与资本市场，通过资本市场来搭上经济转型带来的财富增值机会。
2.房地产：本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力，如果长效机制能够建立，尚有转机——还是开头那句话：跟着政策走。
3.股票：2017年股票市场指数可能不会有太大的表现，但是结构性的机会比较多。市场将围绕两大主线展开：第一条主线是受益于改革的，比如农业供给侧改革、国企混改、去产能加码扩围、军工、一路一带、PPP等；第二条主线是业绩超预期的，比如，价值股中供给出清充分和行业集中度提高的，成长股中用业绩证明自己的。
4.债券：2017年中期经济通胀下行为债市带来交易性机会。2017年出口和制造业投资会改善，但房地产投资和库存会变差，经济通胀可能在2-3季度前后重回下行通道，将为债市提供基本面环境。
5.黄金：2017年1月20日特朗普将入主白宫，考虑到特朗普“基建+减税+反移民”新政将面临诸多不确定性，市场将修正预期，1-2季度黄金可能有机会。
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